Importanti novità in arrivo per chi decide di investire nel recupero del patrimonio immobiliare. Con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha ufficialmente modificato il proprio orientamento, allineandosi a un principio già espresso dalla Corte di Cassazione mediante la sentenza n. 3913 del 16 febbraio 2025. Da questo momento, i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa spettano anche a chi compra un immobile collabente, ovvero un fabbricato in rovina o fortemente degradato, a patto che sussistano tutti i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge.
Per accedere al bonus, l’acquirente deve inserire nell’atto di compravendita le specifiche dichiarazioni richieste dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR). La precedente classificazione del bene nella categoria catastale F/2 non rappresenta più un ostacolo, poiché il fattore determinante diventa la reale possibilità di trasformare l’edificio in un’abitazione attraverso successivi interventi edilizi.
Il superamento del vecchio orientamento e l’assimilazione ai cantieri
Questo radicale cambio di rotta, che supera in modo esplicito le vecchie istruzioni ministeriali, si basa sul parallelismo tra i fabbricati collabenti e gli immobili ancora in corso di costruzione. Sotto il profilo fiscale, l’elemento chiave non è l’immediata agibilità del locale, ma la sua potenziale e futura destinazione d’uso residenziale. Di conseguenza, l’opera di ristrutturazione e il definitivo completamento dell’abitazione devono essere realizzati entro il limite dei tre anni dal rogito, termine che coincide con i tempi di decadenza a disposizione dell’amministrazione finanziaria per effettuare i controlli e accertare l’imposta.
In passato, l’amministrazione finanziaria escludeva categoricamente il bonus per le strutture in categoria F/2, ritenendole assolutamente inidonee all’uso abitativo e non equiparabili ai cantieri aperti. Si tendeva infatti a considerare tali unità come beni non produttivi di reddito e già edificati, privandoli di qualsiasi agevolazione legata alla prima casa.
Requisiti, tempistiche e principi giuridici
La nuova interpretazione stabilisce che l’idoneità dell’immobile non deve necessariamente sussistere al momento del rogito. Diventa però fondamentale rispettare un preciso iter temporale: i lavori di recupero edilizio devono essere conclusi e l’unità deve ricevere il corretto accatastamento in una categoria abitativa entro tre anni dalla firma del contratto definitivo. Entro lo stesso lasso di tempo, il proprietario è tenuto a trasferire la propria residenza anagrafica nel comune in cui si trova l’immobile, ricalcando esattamente la disciplina già prevista per le case in corso di costruzione.
A livello normativo, la Corte di Cassazione ha chiarito che la disciplina di riferimento non vincola l’agevolazione alla presenza di un ambiente già abitabile al momento dell’acquisto. Poiché la legge tutela il diritto all’abitazione e favorisce il recupero edilizio, l’agevolazione per la prima casa trova piena applicazione anche per i ruderi catastali, focalizzandosi esclusivamente sulla futura attitudine del fabbricato a diventare una dimora stabile grazie ai necessari lavori di ristrutturazione.